domingo, 3 de febrero de 2013

Arrendamientos protegidos por la ley



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La ley protege especialmente el arrendamiento de local de negocio, configurado como aquel arriendo que recae sobre "edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo" (art. 1). Por el contrario, el arrendamiento de industria o negocio queda excluido de protección especial y sometido -como ya hemos visto, núm. 27- a las disposiciones generales del Código civil.

Consignemos, sin embargo, para mayor precisión, que el concepto de arrendamiento protegido de local de negocio en que el arrendatario se proponga establecer su propio negocio no queda desvirtuado por el hecho de que juntamente con el local en que el arrendatario se proponga establecer su propio negocio ceda el arrendador el uso de otros elementos (fuerza motriz, maquinaria, instalaciones, etc.), con tal de que se trate de elementos desarticulados, inconexos e inertes, no organizados e ineptos, en consecuencia, para producir inmediatamente por sí solos un rendimiento económico. (Así resulta del párrafo 2º del art. 3 de la ley y de numerosa jurisprudencia: sents. de 21 de abril de 1951, 16 de marzo, 7 y 15 de diciembre de 1953; 11 de mayo, 2 de julio y 16 de octubre de 1954 y 29 de septiembre de 1955, entre otras.) La ley establece además que el arrendamiento de local de negocio no pierde su carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda (art. 5, núm. 1º), y asimila a ese arrendamiento: 1º el de los locales ocupados por el Estado, Provincia, Municipio, o Iglesia Católica u otras Corporaciones de Derecho público, cuando estén destinadas a actividades económicas; 2º el de los depósitos y almacenes en todo caso, y 3º el de los locales destinados a escritorios u oficinas cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer actividad de comercio, industria o enseñanza con fin lucrativo, aunque el local no se halle abierto al público (art. 5, núm. 2º).

Por vía de excepción también extiende la ley el efecto protector de la prórroga forzosa a los arrendamientos de industria o negocios de espectáculos que en 1º de enero de 1947 excedieren de dos años de duración, o que antes de la entrada en vigor de la ley de reforma de 11 de junio de 1964 se hayan celebrado por plazo igual o superior (art. 3, núm. 3º).

En cualquier caso, la protección que la ley ofrece a unos y otros arrendamientos queda excluida cuando se trate de arrendamientos "por la temporada de verano o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos" (art. 2, núm. 1º).

Fuente:
Derecho Mercantil, Rodrigo Uría, páginas 72 y 73.