viernes, 8 de febrero de 2013

Facultad del arrendador de enervar el traspaso



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Las referidas notificaciones del traspaso al arrendador facilitan a éste el ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto que la ley le concede para que pueda enervar el traspaso y rescatar o recuperar el local arrendado.

El arrendador puede, en efecto, impedir el traspaso del local a tercero ejercitando el derecho de tanteo dentro de los treinta días a partir del siguiente a aquel en que el arrendatario le notifique su decisión de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido; de ahí que mientras no transcurra ese plazo no puede el arrendatario concertar el traspaso con el tercero (art. 35). Pero, además, en el supuesto de que el arrendatario no haya hecho al arrendador la preceptiva notificación de la decisión de traspasar, podrá éste ejercitar el derecho de retracto sobre el local traspasado dentro de los treinta días siguientes a aquel en que le fuere notificada la realización del traspaso o, en su defecto, desde que tenga conocimiento de la transmisión y de sus condiciones (art. 36).

El tanteo, como se ve, va dirigido a impedir la realización del traspaso, permitiendo al arrendador poner fin al arriendo y rescatar para sí el uso o disfrute del local arrendado en las mismas condiciones económicas (precio) ofrecidas por el tercero al arrendatario. El retracto, en cambio, opera a posteriori, una vez realizado el traspaso, resolviendo esta relación jurídica previo reembolso por el arrendador al adquirente del local del precio satisfecho por el traspaso más cualquier gasto legítimo y necesario si lo hubiera (art. 1518 del C. c.). Pero, en realidad, no estamos en presencia de auténticos derechos de tanteo y retracto, puesto que no hay verdadera subrogación del arrendador en los derechos y obligaciones del arrendatario; sino, en ambos supuestos, ante un rescate del uso y disfrute del local que conduce a la extinción del arrendamiento por confusión de los derechos y obligaciones del arrendatario en una misma persona (Véanse las sents. de 26 de junio y 5 de diciembre de 1950).

Por lo demás, el traspaso suscita otra serie de cuestiones que no pueden ser examinadas aquí.

Fuente:
Derecho Mercantil, Rodrigo Uría, páginas 74 y 75.