Los empresarios con establecimientos abiertos al público cuidan especialmente del emplazamiento de éstos como factor decisivo del éxito. El sitio o lugar elegido para el ejercicio de la empresa influye directamente sobre la entidad y la calidad de la clientela. De ahí que los empresarios con establecimientos instalados en inmuebles de propiedad ajena hayan tenido siempre la aspiración de consolidar el emplazamiento de sus negocios mediante la estabilización de los arrendamientos de los locales, único medio de amortizar los gastos e inversiones realizados en ellos.
La legislación común, lejos de amparar ese legítimo deseo, al admitir el desahucio por expiración del plazo de arriendo convenido (art. 1.569, núm. 1º del C.c.) ponía en manos de los propietarios un instrumento que les permitía desatar el vínculo arrendaticio frente a aquellos empresarios que habiendo conseguido atraer la clientela hacia los locales arrendados habían aumentado el valor intrínseco de éstos; con lo que, en definitiva, les ofrecía la posibilidad de hacer suyo ese incremento de valor, bien utilizando por sí el local ya prestigiado, bien arrendándolo otra vez al mismo empresario o a otro competidor en mejores condiciones económicas merced a la revalorización obtenida gracias a la anterior actividad mercantil o industrial desarrollada en él.
El conflicto de intereses así suscitado entre arrendadores y arrendatarios de inmuebles alquilados para establecimientos fue resuelto por nuestro legislador en favor de los arrendatarios a través de una serie de disposiciones dictadas en los últimos decenios, que culminan en la vigente Ley de Arrendamientos urbanos de 22 de diciembre de 1955 (texto refundido, aprobado por Decreto de 24 de diciembre de 1964). La protección que la legislación especial de arrendamientos otorga a los empresarios consiste esencialmente en asegurarles la estabilidad y la permanencia en los locales arrendados mediante la prórroga indefinida del arrendamiento, y en facultarles al propio tiempo para ceder o traspasar los locales arrendados a nuevas personas que se subrogan en la posesión arrendaticia de los cedentes. Estos derechos o facultades integran la llamada propiedad comercial, expresión de origen francés que ha adquirido carta de naturaleza en nuestra técnica jurídica a pesar de la evidente equivocidad que supone el empleo del término propiedad para designar derechos que en definitiva no salen de la órbita del contrato de arrendamiento.
Fuente:
Derecho Mercantil, Rodrigo Uría, páginas 70 y 71.
