A partir de esta vía del arrendamiento de empresa para acceder al mercado como empresario se concibe a la empresa de nuevo como valor de cambio, ahora como título arrendaticio, disociándose la titularidad dominical de la empresa y la titularidad de su ejercicio.
- Regulación del contrato de arrendamiento de empresa
Este contrato de arrendamiento de empresa carece de regulación legal en nuestro Derecho, por lo que se regirá por lo pactado entre las partes y, en su defecto, por la legislación arrendaticia ordinaria de cosas del CC (1542 y siguientes) –la legislación arrendaticia especial no es supletoriamente aplicable no sólo porque no es asimilable en el “arrendamiento para uso distinto de vivienda” sino porque no se dan los supuestos de aplicación–.
Sin embargo, al no tipificar el Código Civil el arrendamiento de cosas productivas (algo que sí ocurre en el Derecho alemán, italiano o suizo) lejos de resolver problemas plantea otros de orden dogmático. Así ocurre con los inmuebles, los cuales, hasta que no se establezca con carácter general la unidad jurídica patrimonial de la empresa y se tipifique el arrendamiento de empresa, se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que permitiría al arrendador la posibilidad de recuperar la posesión y gozar de una nueva oportunidad especulativa, pudiendo perjudicar la unidad y continuidad de la empresa. Esto lleva a la empresa ineludiblemente a inmovilizar gran parte de sus recursos para comprar un inmueble para ejercer su actividad de forma segura, siendo cuestionable su legitimidad ya que está primando el valor propiedad (art. 33CE) sobre el valor empresa (art. 38, 128 y 129 CE). Para evitar esto la LAU recoge que estos incidentes no reputarán causado el traspaso (aunque darán derecho al arrendador a subir la renta) y la Ley Concursal da la posibilidad, en caso de concurso, de rehabilitar la vigencia del contrato hasta el momento de practicar el efectivo lanzamiento concursal (aunque permite enervar la acción de deshaucio contra el deudor antes de la declaración de concurso). Y es que la distinción entre la edificación para uso distinto del de vivienda y la empresarial se justifica por ser distinto el objeto, un local para uso y una empresa, considerada como una unidad orgánica. La jurisprudencia es absurdamente variada.
El arrendamiento de empresa es aquel negocio jurídico en virtud del cual se cede la explotación de una empresa a persona distinta de su titular por precio y tiempo determinado. Modalidad de transmisión inter vivos de carácter limitado (sólo goce o uso) y temporal de naturaleza productiva y especial por el objeto arrendado.
El precio ha de ser cierto ya que si estuviera determinado como un porcentaje de los beneficios esperados sería una aparcería industrial (artículo 1579 CC). También es necesario fijar su duración, siendo nulo si es a perpetuidad aunque se permite la aceptación de continuidad tácita.
- Principios informadores del arrendamiento de empresa
La falta de regulación ha obligado a la dogmática, inspirándose en el Derecho comparado, a establecer unos principios informadores del contrato:
1. El arrendamiento de empresa es por razón de su objeto un arrendamiento de cosa productiva lo que implica la obligación del arrendatario de explotar la empresa y el poder o derecho de disposición del arrendatario sobre los elementos o bienes fungibles de la empresa y de aquellos no fungibles cuando sea razonable su reposición. Ello implica la no aplicación del artículo 1545 CC sobre la exclusión del arrendamiento de los bienes fungibles y del artículo 1561 CC de devolver la cosa tal y como la recibió. Para cubrir la desaplicación entra en juego la prestación por equivalente y la devolución de la empresa en situación de continuidad.
2. El principio de conservación o continuidad de la empresa. El cual se ve afectado de forma directa por la situación de arrendamiento de inmuebles.
3. El deber de cooperación, información y asistencia técnica del arrendador (obligación de hacer).
Además el arrendador tiene la obligación de no hacer competencia. Por último, el arrendador está obligado a abonar las reparaciones necesarias para mantener en buen estado el uso o explotación de la empresa y realizar el saneamiento de de la empresa (art. 1554 CC)
El arrendatario está obligado al pago de la renta (art. 1555 CC) y a devolver la empresa en un estado viviente con la restitución por equivalente de los bienes fungibles, además de los elementos de inmovilizado que hayan sido objeto de reposición y con el compromiso temporal de abstenerse a realizar competencia.
