El beneficio de la prórroga del contrato en favor del arrendatario de local de negocio, más importante que ningún otro de los que la ley concede, viene establecido por el artículo 57 en los siguientes términos: "llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones".
La duración de la prórroga es indefinida (art. 60), pero la ley admite tres excepciones a la obligatoriedad de aquélla, que limitan y recortan el derecho del arrendatario. Este pierde el derecho a la prórroga legal:
a) Cuando el arrendador necesite el local de negocio para sí o para que lo ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales (art. 62, núm. 1º); la necesidad, como cuestión de hecho, habrá de ser debidamente justificada. En cualquier caso el arrendador que aspire a ocupar el local de negocio arrendado deberá hallarse establecido en actividad de comercio o industria con un año de antelación cuando menos y habrá de indemnizar al arrendatario (art. 70).
b) Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra, respetando en ésta el número de los locales de negocio que tuviera la derruida (art. 62, núm 2º). En este supuesto, reconstruida la finca, los antiguos arrendatarios de locales de negocio tendrán derecho a instalarse nuevamente en ella o a recibir como indemnización el importe de seis mensualidades de renta, o el importe del 50 por 100 de lo que normalmente se abone por traspaso en locales similares cuando la demolición se haga por tener la finca más de cien años de antigüedad (arts. 81 y 85).
c) Cuando el local de negocio permanezca cerrado por plazo superior a seis meses en el curso de un año, a menos que el cierre obedezca a justa causa (art. 62, núm. 3.º).
Fuente:
Derecho Mercantil, Rodrigo Uría, páginas 73 y 74.
